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FISCALITĂ LOCALE POUR LES LOCAUX D'ENTREPRISES: SITES INDUSTRIELS&LOGISTIQUES
INTRODUCTION : CHANGEMENT DE RĂGLES DE LâADMINISTRATION FISCALE
Les campagnes déclaratives
Certains dâentre nous voient actuellement la fiscalitĂ© locale des logements (Taxe fonciĂšres, taxes habitations) flamber en cette fin dâannĂ©e 2019, avec, sur Paris, par exemple, les valeurs locatives revalorisĂ©e augmenter de prĂšs de 20%, ce qui rĂ©duit Ă nĂ©ant le cadeau fiscal en ce qui concerne la taxe habitation. Cela est la consĂ©quence dâune campagne dĂ©clarative datant de 2015, mĂȘme si la rĂ©forme fiscale «habitation »nâest pas encore passĂ©e.
La campagne déclarative de 2013 qui concernaient les locaux « commerciaux » a eu pour conséquence la réforme de 2017, dont les effets commencent à se faire sentir, malgré les coefficients de neutralisation et de lissage. (Quel gouvernement osera « faire sauter »ces dispositif atténuant la hausse ?)
Ne soyons pas naĂŻfs, la campagne dĂ©clarative sur les locaux industriels du 3 juins 2019 Ă fin Septembre 2019, aura des consĂ©quences identiques sur les sites dits industriels, mais aussi sur les sites logistiques dont les occupants intĂšgrent dans leur activitĂ© des moyens matĂ©riels prĂ©pondĂ©rants. Lâadministration fiscale met en avant une idĂ©e de justice, par rapport Ă des valeurs locatives dâĂ©valuation datant de 1970, ce qui nâest pas faux, mais les réévaluations iront rarement Ă leur dĂ©savantage.
A/ Les avantages dâUne Ă©valuation industrielle pour lâadministration fiscale
Pour bien comprendre ce qui se joue, il faut ĂȘtre conscient quâune Ă©valuation en mĂ©thode industrielle entraine une augmentation consĂ©quente des taxes, par rapport Ă une Ă©valuation en surface commerciale, sauf pour des bĂątiments situĂ©s en rĂ©gion parisienne. La raison principale en est quâune Ă©valuation en surface se base encore sur des valeurs locatives cadastrales datant de 1970. Les valeurs locatives en rĂ©gion parisienne sont nettement plus Ă©levĂ©es quâen province, ce qui limite le diffĂ©rentiel dâavec une Ă©valuation industrielle. Mais les taux de neutralisation et de lissage actuels de la rĂ©forme sur les Ă©valuations en surface maintiennent, en province, un diffĂ©rentiel favorable pour les redevables imposĂ©s selon la mĂ©thode en surface.
1/ LES LOCAUX INDUSTRIELS
Les entreprises industrielles , aujourdâhui Ă©valuĂ©es en mĂ©thode comptable nâont pas Ă craindre grand-chose, mĂȘme si un audit est toujours instructif, surtout si des enjeux dâoptimisation sont dĂ©celĂ©s. Les dĂ©grĂšvements et Ă©conomies gĂ©nĂ©rĂ©s vont directement alimenter lâEbitda , et sur de longues annĂ©es. Câest de lâEBE net.
2/ LES LOCAUX LOGISTIQUES : VRAI ENJEUX
Ce sont sur les locaux logistiques quâapparaissent les vrais enjeux de la campagne dĂ©clarative.
La mĂ©thode dâĂ©valuation des sites logistiques choisis par lâadministration dĂ©pend de lâexistence de moyens matĂ©riels prĂ©pondĂ©rants ou non dans le local. Donc, elle sera liĂ©e directement Ă lâactivitĂ© de lâoccupant !!!!
De plus, lâadministration a Ă©valuĂ© le seuil de prĂ©pondĂ©rance des moyens matĂ©riels Ă un montant dâinstallations techniques qui sâĂ©lĂšve Ă 500 000 ⏠! Ce montant est Ă©videmment dĂ©risoire, dĂšs quâil y a des racks, outils Ă©lĂ©vateurs, ou chaine de process. Lâobjectif est clair. Faire passer de nombreux Ă©tablissements Ă©valuĂ©s en mĂ©thode commerciale Ă une Ă©valuation en mĂ©thode industrielle.
Sous le prĂ©texte dâĂ©tude et de simulation, lâobjectif de la campagne dĂ©clarative sera probablement une assiette plus large dâĂ©valuation dite « industrielle », favorable Ă lâadministration
2-1 /Changement dâoccupant
Une fonciĂšre logistique a pour vocation de mettre Ă disposition des bĂątiments quasi-nus, que les locataires vont pouvoir personnalisĂ©s en fonction des besoins de leur activitĂ©. Dans lâabsolu, le bail valide simplement lâactivitĂ©, mais il nâexiste aucune obligation dĂ©clarative de lâexploitant au propriĂ©taire des moyens techniques qui vont ĂȘtre mis en place et /ou utilisĂ© Ă lâintĂ©rieur de lâentrepĂŽt.
Cela signifie que les sites Ă©valuĂ©s « en surface » oĂč un changement dâoccupant est dĂ©clarĂ©, pourront subir des contrĂŽles et requalifications systĂ©matiques lâannĂ©e qui suit, et dâautant plus si le nouvel occupant Ă une activitĂ© nĂ©cessitant gĂ©nĂ©ralement une prĂ©pondĂ©rance de moyen matĂ©riel.
Cela implique :
Tout changement dâoccupant doit intĂ©grer :
a/ le risque fiscal de requalification industrielle
- b/ Suite Ă la campagne dĂ©clarative, tout site logistique aujourdâhui Ă©valuĂ© en surface doit ĂȘtre auditĂ© afin dâestimer le risque dâune requalification industrielle liĂ©e au nouveau palier de 500 kâŹ, sous peine dâavoir de trĂšs mauvaises surprises ces prochaine annĂ©es
3/ LES SCI DĂTENANT DES ACTIFS PROFESSIONNELS
Il ne pourra pas ĂȘtre dĂ©taillĂ© ici les enjeux et risques sur les actifs professionnels industriels dĂ©tenus par des SCI. Sachez simplement quâun audit est capital et les enjeux majeurs. Notre cabinet en a fait lâexpĂ©rience trĂšs rĂ©cente, au profit de son client propriĂ©taire
Eric Ellia
PRIUM PARTNERS
PÎle Fiscalité locale Entreprises