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FISCALITÉ LOCALE POUR LES LOCAUX D'ENTREPRISES: SITES INDUSTRIELS&LOGISTIQUES

đŸ“· Paris, le 04/10/2019


INTRODUCTION : CHANGEMENT DE RÈGLES DE L’ADMINISTRATION FISCALE

Les campagnes déclaratives

Certains d’entre nous voient actuellement la fiscalitĂ© locale des logements (Taxe fonciĂšres, taxes habitations) flamber en cette fin d’annĂ©e 2019, avec, sur Paris, par exemple, les valeurs locatives revalorisĂ©e augmenter de prĂšs de 20%, ce qui rĂ©duit Ă  nĂ©ant le cadeau fiscal en ce qui concerne la taxe habitation. Cela est la consĂ©quence d’une campagne dĂ©clarative datant de 2015, mĂȘme si la rĂ©forme fiscale «habitation »n’est pas encore passĂ©e.

La campagne déclarative de 2013 qui concernaient les locaux « commerciaux » a eu pour conséquence la réforme de 2017, dont les effets commencent à se faire sentir, malgré les coefficients de neutralisation et de lissage. (Quel gouvernement osera « faire sauter »ces dispositif atténuant la hausse ?)

Ne soyons pas naĂŻfs, la campagne dĂ©clarative sur les locaux industriels du 3 juins 2019 Ă  fin Septembre 2019, aura des consĂ©quences identiques sur les sites dits industriels, mais aussi sur les sites logistiques dont les occupants intĂšgrent dans leur activitĂ© des moyens matĂ©riels prĂ©pondĂ©rants. L’administration fiscale met en avant une idĂ©e de justice, par rapport Ă  des valeurs locatives d’évaluation datant de 1970, ce qui n’est pas faux, mais les rĂ©Ă©valuations iront rarement Ă  leur dĂ©savantage.

A/ Les avantages d’Une Ă©valuation industrielle pour l’administration fiscale

Pour bien comprendre ce qui se joue, il faut ĂȘtre conscient qu’une Ă©valuation en mĂ©thode industrielle entraine une augmentation consĂ©quente des taxes, par rapport Ă  une Ă©valuation en surface commerciale, sauf pour des bĂątiments situĂ©s en rĂ©gion parisienne. La raison principale en est qu’une Ă©valuation en surface se base encore sur des valeurs locatives cadastrales datant de 1970. Les valeurs locatives en rĂ©gion parisienne sont nettement plus Ă©levĂ©es qu’en province, ce qui limite le diffĂ©rentiel d’avec une Ă©valuation industrielle. Mais les taux de neutralisation et de lissage actuels de la rĂ©forme sur les Ă©valuations en surface maintiennent, en province, un diffĂ©rentiel favorable pour les redevables imposĂ©s selon la mĂ©thode en surface.

1/ LES LOCAUX INDUSTRIELS

Les entreprises industrielles , aujourd’hui Ă©valuĂ©es en mĂ©thode comptable n’ont pas Ă  craindre grand-chose, mĂȘme si un audit est toujours instructif, surtout si des enjeux d’optimisation sont dĂ©celĂ©s. Les dĂ©grĂšvements et Ă©conomies gĂ©nĂ©rĂ©s vont directement alimenter l’Ebitda , et sur de longues annĂ©es. C’est de l’EBE net.

2/ LES LOCAUX LOGISTIQUES : VRAI ENJEUX

Ce sont sur les locaux logistiques qu’apparaissent les vrais enjeux de la campagne dĂ©clarative.

La mĂ©thode d’évaluation des sites logistiques choisis par l’administration dĂ©pend de l’existence de moyens matĂ©riels prĂ©pondĂ©rants ou non dans le local. Donc, elle sera liĂ©e directement Ă  l’activitĂ© de l’occupant !!!!

De plus, l’administration a Ă©valuĂ© le seuil de prĂ©pondĂ©rance des moyens matĂ©riels Ă  un montant d’installations techniques qui s’élĂšve Ă  500 000 € ! Ce montant est Ă©videmment dĂ©risoire, dĂšs qu’il y a des racks, outils Ă©lĂ©vateurs, ou chaine de process. L’objectif est clair. Faire passer de nombreux Ă©tablissements Ă©valuĂ©s en mĂ©thode commerciale Ă  une Ă©valuation en mĂ©thode industrielle.

Sous le prĂ©texte d’étude et de simulation, l’objectif de la campagne dĂ©clarative sera probablement une assiette plus large d’évaluation dite « industrielle », favorable Ă  l’administration

2-1 /Changement d’occupant

Une fonciĂšre logistique a pour vocation de mettre Ă  disposition des bĂątiments quasi-nus, que les locataires vont pouvoir personnalisĂ©s en fonction des besoins de leur activitĂ©. Dans l’absolu, le bail valide simplement l’activitĂ©, mais il n’existe aucune obligation dĂ©clarative de l’exploitant au propriĂ©taire des moyens techniques qui vont ĂȘtre mis en place et /ou utilisĂ© Ă  l’intĂ©rieur de l’entrepĂŽt.

Cela signifie que les sites Ă©valuĂ©s « en surface » oĂč un changement d’occupant est dĂ©clarĂ©, pourront subir des contrĂŽles et requalifications systĂ©matiques l’annĂ©e qui suit, et d’autant plus si le nouvel occupant Ă  une activitĂ© nĂ©cessitant gĂ©nĂ©ralement une prĂ©pondĂ©rance de moyen matĂ©riel.

Cela implique :

Tout changement d’occupant doit intĂ©grer :

a/ le risque fiscal de requalification industrielle

- b/ Suite Ă  la campagne dĂ©clarative, tout site logistique aujourd’hui Ă©valuĂ© en surface doit ĂȘtre auditĂ© afin d’estimer le risque d’une requalification industrielle liĂ©e au nouveau palier de 500 k€, sous peine d’avoir de trĂšs mauvaises surprises ces prochaine annĂ©es

3/ LES SCI DÉTENANT DES ACTIFS PROFESSIONNELS

Il ne pourra pas ĂȘtre dĂ©taillĂ© ici les enjeux et risques sur les actifs professionnels industriels dĂ©tenus par des SCI. Sachez simplement qu’un audit est capital et les enjeux majeurs. Notre cabinet en a fait l’expĂ©rience trĂšs rĂ©cente, au profit de son client propriĂ©taire

Eric Ellia

eellia@prium-partners.com

PRIUM PARTNERS

PÎle Fiscalité locale Entreprises

www.priumpartners-finance.com

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