📷 Paris, le 04/10/2019
INTRODUCTION : CHANGEMENT DE RÈGLES DE L’ADMINISTRATION FISCALE
Les campagnes déclaratives
Certains d’entre nous voient actuellement la fiscalité locale des logements (Taxe foncières, taxes habitations) flamber en cette fin d’année 2019, avec, sur Paris, par exemple, les valeurs locatives revalorisée augmenter de près de 20%, ce qui réduit à néant le cadeau fiscal en ce qui concerne la taxe habitation. Cela est la conséquence d’une campagne déclarative datant de 2015, même si la réforme fiscale «habitation »n’est pas encore passée.
La campagne déclarative de 2013 qui concernaient les locaux « commerciaux » a eu pour conséquence la réforme de 2017, dont les effets commencent à se faire sentir, malgré les coefficients de neutralisation et de lissage. (Quel gouvernement osera « faire sauter »ces dispositif atténuant la hausse ?)
Ne soyons pas naïfs, la campagne déclarative sur les locaux industriels du 3 juins 2019 à fin Septembre 2019, aura des conséquences identiques sur les sites dits industriels, mais aussi sur les sites logistiques dont les occupants intègrent dans leur activité des moyens matériels prépondérants. L’administration fiscale met en avant une idée de justice, par rapport à des valeurs locatives d’évaluation datant de 1970, ce qui n’est pas faux, mais les réévaluations iront rarement à leur désavantage.
A/ Les avantages d’Une évaluation industrielle pour l’administration fiscale
Pour bien comprendre ce qui se joue, il faut être conscient qu’une évaluation en méthode industrielle entraine une augmentation conséquente des taxes, par rapport à une évaluation en surface commerciale, sauf pour des bâtiments situés en région parisienne. La raison principale en est qu’une évaluation en surface se base encore sur des valeurs locatives cadastrales datant de 1970. Les valeurs locatives en région parisienne sont nettement plus élevées qu’en province, ce qui limite le différentiel d’avec une évaluation industrielle. Mais les taux de neutralisation et de lissage actuels de la réforme sur les évaluations en surface maintiennent, en province, un différentiel favorable pour les redevables imposés selon la méthode en surface.
1/ LES LOCAUX INDUSTRIELS
Les entreprises industrielles , aujourd’hui évaluées en méthode comptable n’ont pas à craindre grand-chose, même si un audit est toujours instructif, surtout si des enjeux d’optimisation sont décelés. Les dégrèvements et économies générés vont directement alimenter l’Ebitda , et sur de longues années. C’est de l’EBE net.
2/ LES LOCAUX LOGISTIQUES : VRAI ENJEUX
Ce sont sur les locaux logistiques qu’apparaissent les vrais enjeux de la campagne déclarative.
La méthode d’évaluation des sites logistiques choisis par l’administration dépend de l’existence de moyens matériels prépondérants ou non dans le local. Donc, elle sera liée directement à l’activité de l’occupant !!!!
De plus, l’administration a évalué le seuil de prépondérance des moyens matériels à un montant d’installations techniques qui s’élève à 500 000 € ! Ce montant est évidemment dérisoire, dès qu’il y a des racks, outils élévateurs, ou chaine de process. L’objectif est clair. Faire passer de nombreux établissements évalués en méthode commerciale à une évaluation en méthode industrielle.
Sous le prétexte d’étude et de simulation, l’objectif de la campagne déclarative sera probablement une assiette plus large d’évaluation dite « industrielle », favorable à l’administration
2-1 /Changement d’occupant
Une foncière logistique a pour vocation de mettre à disposition des bâtiments quasi-nus, que les locataires vont pouvoir personnalisés en fonction des besoins de leur activité. Dans l’absolu, le bail valide simplement l’activité, mais il n’existe aucune obligation déclarative de l’exploitant au propriétaire des moyens techniques qui vont être mis en place et /ou utilisé à l’intérieur de l’entrepôt.
Cela signifie que les sites évalués « en surface » où un changement d’occupant est déclaré, pourront subir des contrôles et requalifications systématiques l’année qui suit, et d’autant plus si le nouvel occupant à une activité nécessitant généralement une prépondérance de moyen matériel.
Cela implique :
Tout changement d’occupant doit intégrer :
a/ le risque fiscal de requalification industrielle
- b/ Suite à la campagne déclarative, tout site logistique aujourd’hui évalué en surface doit être audité afin d’estimer le risque d’une requalification industrielle liée au nouveau palier de 500 k€, sous peine d’avoir de très mauvaises surprises ces prochaine années
3/ LES SCI DÉTENANT DES ACTIFS PROFESSIONNELS
Il ne pourra pas être détaillé ici les enjeux et risques sur les actifs professionnels industriels détenus par des SCI. Sachez simplement qu’un audit est capital et les enjeux majeurs. Notre cabinet en a fait l’expérience très récente, au profit de son client propriétaire
Eric Ellia
PRIUM PARTNERS
Pôle Fiscalité locale Entreprises